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| ▲ 서울특별시청 |
[뉴스서울] 오세훈 서울시장이 14일 민선9기 출범 이후 대통령 주재 첫 국무회의에 ‘부동산시장 이슈 분석 및 대정부 건의사항’을 제출하고, 오후 ‘서울 부동산시장 정상화를 위한 정책과제’를 발표한 데 이어 15일 서울 부동산시장의 현실을 설명하는 ‘일타강사’로 나섰다.
오 시장은 민선8기에도 ▴종묘와 세운4구역 이슈 총정리 ▴다시, 강북전성시대 등 ‘일타시장’ 영상을 통해 복잡한 시정 현안을 시민 눈높이에 맞춰 설명했다.
서울시는 15일 오후 ‘일타시장 오세훈-국무회의에서 미처 다 하지 못한 이야기: 이재명 정부 부동산 지옥, 원인 분석 보고서’를 서울시장 공식 누리집과 소셜방송 라이브서울을 통해 공개했다. 영상은 약 26분 분량이다.
이번 영상은 서울 부동산시장의 문제와 원인을 분석하는 1편이다. 후속편에서는 시장 정상화를 위한 정책 전환 방향과 서울시 대책, 정부에 건의한 구체적인 해법을 제시한다.
오 시장은 “정부가 틀렸고 서울시가 옳다는 뜻이 아니라, 통계와 데이터를 시민과 공유하고 해법을 함께 고민하자는 것”이라고 강의를 시작했다.
이어 서울시가 모든 주택 거래와 공신력 있는 통계를 분석하고, 토지거래허가대장 4만 4천 건을 대조하는 한편 공인중개사 약 660명의 의견을 들었다며 “현장에서 확인한 결론은 시민들의 주거 상황이 매우 힘들어졌다는 것”이라고 밝혔다.
'정부의 수요억제 위주 정책으로 매매·전세·월세 동반 상승… 서울 부동산 ‘트리플 강세’'
먼저 정부 출범 이후 1년간 서울 아파트 매매가격이 13.1%, 전세가격이 6.3%, 월세가 7.4% 올랐다며 매매·전세·월세가 동시에 상승하는 이례적인 ‘트리플 강세’가 나타났다고 설명했다.
전세가격은 11년 만에 가장 높은 상승률을, 월세는 관련 통계 작성 이후 가장 큰 상승폭을 기록했다.
오 시장은 지난 1년간 정부가 여섯 차례 부동산 대책을 발표했지만, 주택담보대출 제한, 규제지역 확대, 다주택자 양도소득세 중과 등 수요 억제에 집중됐다고 지적했다.
특히 문재인 정부 당시와 현 정부의 대책을 비교하며 “대출 규제와 임대주택 공급 발표, 투기과열지구 지정, 양도세·보유세 강화로 이어지는 흐름이 닮았다”고 말했다.
공급 대책도 서울 주택 공급의 90% 이상을 담당하는 민간 재개발·재건축보다 공공사업에 치중돼 있다고 평가했다. 정부가 발표한 서울 공급 물량 약 3만 2천 호 중 2만 8천 호는 과거 발표 후 장기간 진척되지 않은 사업으로, 실질적인 신규 공급 효과가 제한적이라는 분석이다.
또 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 6·27대책 이후 매수 수요가 사라진 것이 아니라 15억 원 이하 아파트로 이동했다고 설명했다.
대책 이후 서울 전체 거래의 78.1%가 15억 원 이하 아파트에 집중됐고, 영등포, 강서, 관악, 동작, 성북, 성동 등 비강남권의 가격 상승으로 이어졌다.
오 시장은 “강남 집값을 잡겠다고 내놓은 대책이 비강남과 한강벨트, 서울 외곽지역 가격까지 끌어올렸다”며 “대책 직후 잠시 주춤했을 뿐 전체적인 가격 흐름은 계속 우상향했다”고 말했다.
'전세 매물 1/3 증발, ‘전세 감옥’… 전세의 월세화, 자연스러운 변화아닌 정책결과'
전세시장에서는 정책 발표 때마다 매물이 계단식으로 감소해 1년 만에 약 3분의 1이 사라졌다. 서울의 500세대 이상 대단지 가운데 절반가량은 전세 매물이 없거나 1~2건에 불과했다.
오 시장은 “서울 전역의 실거주 의무 강화로 갭투자뿐 아니라 기존 세입자가 살던 전셋집까지 사라졌다”며 “전체 전세계약의 55.4%가 갱신계약일 정도로 움직이고 싶어도 움직일 수 없는 ‘전세 감옥’이 생겼다”고 말했다.
전세 매물 감소로 아파트 임대차시장에서 월세 비중은 53.3%로 높아지고 전세 비중은 46.7%로 낮아져 월세와 전세의 비중이 역전됐다.
오 시장은 “과거에는 금리가 급등하면서 월세가 늘었지만 지금은 금리변화가 크지 않은데도 월세가 급증했다”며 “자연스러운 구조 변화라기보다 정책이 미친 결과”라고 진단했다.
이어 “전세보증금은 계약이 끝나면 돌려받지만 월세는 통장에서 매달 빠져나가는 생활비”라며 “월세가 오르면 장을 보고 아이를 학원에 보낼 가처분소득도 그만큼 줄어든다”고 설명했다.
특히 40㎡ 이하 소형 연립·다세대주택의 월세 부담이 크게 늘어 청년과 1인 가구 등 경제적 여력이 부족한 시민에게 먼저 청구서가 돌아가고 있다고 강조했다.
'이주비 대출 제한에 입주물량 감소까지… 향후 3년 공급 부족 우려 ‘공급부족 현실화’'
공급 측면에서는 이주비 대출 제한으로 올해 이주 예정인 정비사업구역 35곳 중 14곳의 자금 조달이 불확실하다. 시공사가 보증을 거부한 사업장은 5곳, 협의 중인 사업장은 9곳이며 보증을 확보하더라도 연 4~7%의 금리를 부담해야 한다. 오 시장은 “이자는 결국 조합원 분담금과 분양가로 전가될 수밖에 없다”고 말했다.
올해 서울 아파트 신규 입주 물량 2만 7천 호 중 정비사업 물량은 1만 7천 호로 약 60%지만, 내년에는 8천 호로 절반 이하로 감소할 전망이다.
오 시장은 “수요는 여섯 번의 대책으로 누르고 공급은 규제로 막은 데다 향후 3년간 공급 부족 우려가 심각하다”고 지적했다.
정부가 전세 물량 감소 원인으로 다주택자의 주택 매각과 기존 세입자의 자가 전환을 제시한 데 대해서도 서울시 분석 결과와 다르다고 밝혔다.
서울시가 주소를 대조한 결과 기존 세입자가 거주 주택을 직접 매입한 비율은 2.9%에 불과했다. 서울 아파트 평균 전세가율이 53.5%인 만큼 집값의 절반가량을 추가로 마련해야 해 자가 전환이 쉽지 않다는 설명이다. 전세를 원하는 수요는 78.3%, 매물이 부족하다는 응답은 약 70%였다.
오 시장은 “전세가 자연스럽게 사라지는 것이 아니라 원하는 시민은 여전히 많은데 매물이 없어 들어가지 못하는 것”이라며 “정부의 진단은 결과를 합리화하기 위한 것”이라고 꼬집었다.
'‘종부세’ 등 정책 청구서, 투기세력 아닌 청년·신혼부부·중산층에 고스란히 청구'
오 시장은 잘못된 부동산 정책의 부담이 투기세력이 아닌 청년과 신혼부부, 4050세대, 등록임대사업자, 중산층 1주택자에게 돌아가고 있다고 지적했다.
관악구 신림동 대학가의 한 원룸은 지난해 6월 보증금 1천만 원·월세 40만 원에서 올해 5월 월세 80만 원으로 두 배 올랐다. 올해 서울주택도시개발공사 행복주택 1차 청약에는 9만 2천 명이 몰렸고, 고덕아르테온 신혼부부 특별공급 경쟁률은 1,253대 1을 기록했다.
서울의 500세대 이상 아파트 850개 단지 중 47.9%인 404개 단지의 전세 매물은 2건 이했다. 지난해 서울의 4050세대 6만 8천 명은 경기도로 이동했는데, 서울인접지역 5개 시구에서는 지난해보다 유출인구가 증가했다
세금 부담도 중산층 1주택자까지 확대되고 있다. 종합부동산세 과세 대상은 2009년 서울 공동주택의 2.99%에서 올해 14.9%로 예상된다.
서울의 1주택자 종부세 대상자는 지난해 12만 명에서 올해 16만 명으로, 한강벨트 1주택자는 3만 3천 명에서 5만 7천 명으로 늘어날 전망이다.
오 시장은 “투기를 잡겠다던 세금이 중산층 1주택자에게 꽂히고 있다”며 “부자의 세금이 아니라 12월에 날아오는 중산층의 세금이 됐다”고 말했다.
오 시장은 이날 강의를 ▴집권 1년 만에 매매·전세·월세가 동시에 오르는 ‘트리플 강세’가 나타났고 ▴그 원인은 시장의 탐욕이 아니라 수요는 누르고 공급은 막은 정책 방향에 있으며 ▴그 청구서는 투기꾼이 아닌 청년과 신혼부부, 중산층 1주택자에게 돌아갔다는 세 가지로 정리했다.
이어 “서울시는 이러한 분석을 바탕으로 지난 1년간 일곱 차례에 걸쳐 18건을 정부에 건의했다”며 “정부와 대립하자는 것이 아니다. 부동산에는 여야가 없고 시민의 삶이 걸린 문제이기 때문에 현장을 가장 가까이에서 보는 서울시가 데이터를 공유하는 것”이라고 강조했다.
마지막으로 “정책 방향 전환과 서울시 대책, 정부에 건의한 구체적인 해법은 다음 시간에 풀어드리겠다”며 “부동산 지옥은 끝낼 수 있다. 시민 여러분과 함께 만들어 가겠다”고 말했다.
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